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土地市场下行:部分城市公务员欠薪,房地产整体规模下降已成定局

土地市场下行:部分城市公务员欠薪,房地产整体规模下降已成定局

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作为地方政府现金流的主要来源之一,卖地收入减少会带来一系列连锁反应,尤其是在今年防疫支出大幅增加的情况下,地方政府面临着较大的资金压力,甚至有部分城市已经出现公务员和企事业单位人员欠薪的现象。

作者:田国宝 陈子依 

导读

壹  ||  2022年上半年,土地成交金额超过百亿的城市有31个,2021年同期是70个;其中成交金额超500亿元有5个,而2021年同期这一数字是21个;超过千亿的有3个,2021年同期是7个城市。

贰  ||  2022年6月截至29日,全国30个主要城市商品房成交面积1378.5万平方米,为2月以来首次超过千万平方米,意味着30城的楼市还在持续恢复中。但与2021年同期相比,还有近四分之一的缺口。

叁  ||  如果剔除了城投公司拿地因素,多数城市受土地出让收入减少带来的影响更甚。上述北方城市防控办人士表示,一线防疫人士有少量的防疫津贴,但实际上今年从未发放过。

肆  ||  2022年房地产整体规模下降已成定局,行业洗牌在所难免,“蛋糕小了,但吃蛋糕的人没变,肯定有人吃得多,有人吃得少,甚至还有人吃不上,吃不上就有饿死的可能”。

6月30日,杭州进行第二轮集中供地线上竞拍,45宗住宅用地起拍价529亿元,通过线上竞价成交33宗,剩余12宗通过现场竞价成交。其中本地民营房企滨江获得12宗,成为这次最大赢家。

杭州土拍也为2022年上半年土地市场画上句号。

Wind数据显示,2022年上半年,全国195个城市土地累计成交14392.13亿元,与2021年上半年相比下降58%,创下2016年以来同期新低。

“下半年,除非特别好的地,一般是不会轻易拿了”,一家国企的区域负责人告诉经济观察报,上半年他所在公司拿了不少地,大部分都在年内可以入市,“到下半年,可选的空间就大了”。

言外之意,由于上半年拿地较多,下半年可拿也可不拿。按他的说法,一般情况下,上半年土地市场要优于下半年,因为上半年拿地下半年可以入市,“除非市场有本质性转变,否则今年土拍降幅可能会创纪录”。

作为地方政府现金流的主要来源之一,卖地收入减少会带来一系列连锁反应,尤其是在今年防疫支出大幅增加的情况下,地方政府面临着较大的资金压力,甚至有部分城市已经出现公务员和企事业单位人员欠薪的现象。

“防疫津贴今年就没发过”,北方某城市疫情防控工作领导小组办公室人士告诉经济观察报,由于财政较为紧张,2022年上半年包括核酸检测、防疫人员薪酬等方面的支出均未结算,“现在地方压力很大”。

降幅收窄

在第二轮集中供地中,杭州的45宗土地共计成交557亿元,连同首轮集中供地成交及非住宅用地成交,上半年杭州土地成交金额达到了1522亿元,位居卖地收入榜首。不过,与2021年同期的2092亿元土地成交金额相比,杭州上半年卖地收入少了四分之一左右。

根据同花顺(300033)数据,2022年上半年,土地成交金额超过百亿的城市有31个,2021年同期是70个;其中成交金额超500亿元有5个,而2021年同期这一数字是21个;超过千亿的有3个,2021年同期是7个城市。

2021年上半年,土地出让金额超过千亿的有杭州、上海和北京三个城市,排名与2021年同期保持一致。不过,从成交金额来看,杭州同比下降了27%,上海下降了42%(上半年上海只进行了一轮土拍),北京下降了29%。

四个一线城中,除了北京和上海,2022年上半年广州土地成交金额同比减少67%,在一线城市中降幅最大;而同期深圳土地出让金额同比增加32%,是一线城市中唯一上涨的城市。

根据同花顺数据,全国70个主要城市,2022年上半年土地成交金额同比降幅达到62%,上涨的只有深圳和南昌两个城市,南昌同比涨幅为32.8%。天津、武汉、郑州、南京、重庆等17个城市的卖地收入降幅达八成左右,东北及西南部分城市土地出让金降幅更是超90%。

杭州第二轮集中土拍中,只有招商蛇口(001979)、华发及联发等3家外来房企各获得一幅土地,其余均被浙江本土房企获取。曾将杭州视为大本营的融信等房企并没有出现在这次土拍中,保利、中海、华润和万科等同样没有现身。

这次杭州土拍中,滨江一家独揽12宗土地,贡献了225亿元的土地出让金,占比达到27%。在今年上半年杭州1522亿元土地出让金中,滨江合计贡献近三分之一。上半年滨江累计获得26幅土地,其中25幅在杭州。

除了滨江外,杭州本地城投公司是主要拿地企业,尤其是萧山区,12幅土地中有7幅被城投公司或联合体获得。此外,根植于杭州的绿城中国以及温州时代在这次土拍中也各获得两幅土地。

不仅仅是杭州,在2022年上半年的土拍市场中,当地的城投公司格外活跃,苏州、宁波等多个二线城市土地出让中,拿地最多的就是当地城投公司。这也是与往年土地市场相比最大的不同。

上述国企区域负责人表示,通常城投公司都是当地土地的一级开发商,城投公司直接下场拿地有救场的可能性,“城投公司一般不开发项目,拿到地后,要么和其他开发商合作,要么等以后再拿出来拍卖”。

在他看来,无论是兜底,还是避免流拍,城投公司参与拿地都是不得已为之的选项。但从土地交易情况来看,如果剔除掉这部分影响,上半年土地市场状况可能会更加糟糕。

楼市影响地市

土地市场下行一定程度上与房地产市场下行有关。

过去几年,杭州所在的长三角区域也是多数房企业绩的主要票仓。不止一家开发商负责人表示过,浙江一个省的市场足以支撑起一家房企的千亿业绩需求。此前杭州土地市场备受房企重视,也使得杭州成为持续多年的卖地收入状元。

根据杭州市房管局数据,截至6月29日,杭州6月商品房成交面积102.51万平方米,同比减少28%左右,但环比5月增加了31%。

从月度成交来看,2021年,杭州商品房月均成交面积均在百万平方米以上,其中8月更是接近200万平方米。但是2022年2月,杭州商品房成交面积从1月的144万平方米降至53万平方米,此后月度成交一直保持在100万平方米以内,6月是春节以来杭州首次突破百万平方米大关。

在杭州有多个项目的房企销售负责人告诉经济观察报,由于疫情防控及房地产预期走低等影响,3月开始,杭州成交开始下滑,加上民企普遍无力继续拿地,导致杭州土地市场首次出现冷淡。

在他看来,之所以今年没有在杭州拿地,一方面是因为在手现金不足,另一方面也是因为对杭州市场信心不足,“原来积压需求释放,还是市场真正在恢复,目前还看不清楚,谁都不愿意浪费手中的弹药”。

而且,据其介绍,与之前相比,杭州第二轮集中供地的土地普遍位于远郊区,核心区地块相对较少,也是多数房企不愿拿地的主要原因,“流量好的话,大家都愿意拿,哪怕冒险,一旦去化遇到问题,会影响整个集团的安全”。

2022年6月截至29日,全国30个主要城市商品房成交面积1378.5万平方米,为2月以来首次超过千万平方米,意味着30城的楼市还在持续恢复中。但与2021年同期相比,还有近四分之一的缺口。

从城市能级来看,二线城市恢复最快,2022年6月成交面积同比降幅已经缩小至16%左右,5月这一幅度是同比下降46%。一线城市6月成交面积同比降幅为25%,与5月相比同样有较大幅度的恢复。

三线城市6月商品房成交面积同比降幅为37%,虽然与5月相比,也有15个百分点的恢复,但恢复程度显然远远低于一二线城市。实际上,早在房地产流动性风险爆发前,多数房企已经开始减少三四线城市投资力度。

上述在杭州有多个项目的房企销售负责人表示,二线城市恢复优于一线城市,有调控的因素,目前二三线城市楼市调控均进行不同程度的松绑,但一线城市并没有太大实质性动作,“但从市场反馈来看,一线城市要远远好于二线城市”。

上述国企区域负责人表示,从终端市场感受来看,6月部分城市楼市确实有很大好转,是不是开始触底回升,目前还无法做出判断,“还要关注统计口径,部分城市把保障性住房也纳入统计”。

冲击波

中指院根据2017年-2021年卖地收入等指标对全国主要城市的土地财政依赖度进行排名,其中杭州以140%位居榜首,接下来是佛山、南京、武汉、广州、西安等一二线城市;深圳、上海、北京的依赖度相对较低。

土地收入减少,也使得部分城市开始调整公务员及企事业单位职工的薪资。

经济观察报了解,今年5月底,杭州部分区县、街道等机构薪资调整,涉及上城、西湖、拱墅等区县,目前还未涉及到省市级。其中最大的变化是将年底一次性发放的绩效分配至月度发放。

经过调整,普通科员年到手收入下降3万-4万元,科级职务到手收入下降6万-11万元,正职领导年收入降幅达到50%(15万元-20万元)左右。

在一二线城市中,虽然杭州土地出让金降幅相对较小,但由于本地企业及城投公司拿地占比较大,实际上依然面临较大压力。

一位北方省份国土系统人士告诉经济观察报,城投公司参与拍地更大意义是为了避免土地流拍,多数不会产生实质性收入,“城投公司本来就是政府经营平台,拿地等于左手倒右手,不产生收入”。

也就是说,如果剔除了城投公司拿地因素,多数城市受土地出让收入减少带来的影响更甚。上述北方城市防控办人士表示,一线防疫人士有少量的防疫津贴,但实际上今年从未发放过。

据他透露,由于缺乏高税收的产业,他所在城市收入中,土地及房地产相关税费占比超过8成。今年以来,由于疫情防控、市场预期等因素影响,房地产市场下滑严重,上半年仅卖出两块宅地,加上其他性质土地,卖地收入不到10亿元。

今年以来,他所在城市做了多轮全员核酸,但截至目前,并没有对核酸产生的费用进行结算,“包括一些志愿者的费用,虽然不多,但都欠着,钱少,需要钱的地方太多,先得紧着急的地方用”。

一位县级市的官员表示,对政府而言,面对的不仅仅是疫情防控的重任,还有经济发展的考核,“并没有因为疫情防控,减少经济指标的考核”,如何在疫情防控和发展经济之间找到一个平衡点,显然不是一件容易的事。

谁的曙光

根据中指院数据,2022年上半年,共有9家房企销售金额超过千亿,而2021年同期,销售金额过千亿的房企有19家。整体而言,无论是绝对销售金额上,还是各家房企的业绩,均没有完全恢复。

招商房地产报告显示,6月房企销售金额虽然普遍不及去年同期,但与5月相比,部分房企业绩已经有一定改善。其中保利、金茂、招商蛇口、中国铁建(601186)等房企单月同比降幅已经收窄至个位数,华润置地的销售金额甚至同比上升了3%。

其中6月TOP10房企销售金额同比降幅为36%,11-30名房企同比降幅为41%,31-50名同比降幅为51%,51-100名房企同比降幅为54%,越是头部的房企,恢复的进度越快。

上半年,保利发展、华润置地、越秀地产、滨江、远洋等房企的销售金额已经恢复至去年同期的7成以上,尤其是越秀地产已经与去年同期接近持平。一定程度显示了央企和国企的生存能力。

另外,碧桂园、龙湖、万科、金地、绿城等房企上半年销售业绩也恢复到2021年同期的六成左右。但是大多数房企并没有这么幸运,阳光城(000671)、正荣等房企上半年业绩下滑幅度超过7成。

从主要城市的房地产成交来看,6月多数城市的楼市成交出现强劲增长,虽然与2021年同期有较大差距,但环比来看,为今年以来增幅最高的月份。

包括万科董事长郁亮、旭辉董事局主席林中在内的房地产人都预测,上半年房地产市场已经触底,下半年有可能会出现回升。持续阴暗了三个季度的房地产行业,有望能迎来曙光。

上述国企区域负责人认为,2022年房地产整体规模下降已成定局,行业洗牌在所难免,“蛋糕小了,但吃蛋糕的人没变,肯定有人吃得多,有人吃得少,甚至还有人吃不上,吃不上就有饿死的可能”。

从2022年上半年房企销售业绩来看,央企和国企普遍恢复较快,民营及混合所有制企业恢复相对较慢,而爆雷房企销售业绩仍在持续下滑。

上述在杭州有多个项目的房企销售负责人表示,目前多数爆雷房企项目处于滞销状态,即便是房源已经销售,也出现了集体退房或维权的现象,一定程度上使得爆雷房企的生存境况更加恶化。

不仅仅是爆雷房企,没有爆雷民企的销售也受到一定影响。“虽然没有爆雷,但购房者一听说开发商是民企,本能会提出质疑”,导致民企恢复程度远远低于央企和国企。“所以,有关部门撮合针对爆雷房企项目收并购是非常有必要的”,上述国企区域负责人表示,爆雷房企希望市场好转后能获得新生,但实际上购房者不一定会认可,“不过,市场好转后,项目能卖得更好一些”。

其认为,爆雷房企想要实现利益最大化,更好的方式是利用好的市场机遇,出让一部分股权给央企或国企,利用央企国企的品牌效应来盘活项目,实现销售,“但是要舍得,该让利的要让利。

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