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万达变轻,王健林凶猛抄底

万达变轻,王健林凶猛抄底

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撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

2022年3月30日,万达集团官网上发布了一张签字照片和简短的文字说明。在万达众多资料介绍里,这则消息显得极不显眼。但寥寥数字背后,涉及到的是万达近期一连串大手笔的交易。

过去一两月来,王健林成了出钱最大方的“外援”,上门跟他谈合作的生意伙伴多了起来,比如河南建业的老板胡葆森、鑫苑集团董事长张勇和山西田森集团董事长杜寅午等大佬。

拿下这么多笔大单子,王健林却没有对其中任何一件有过多宣扬。经历了前几年的水深火热后,老王已经很少公开露面,也不再说那些“凡尔赛”的金句。如果按老王以前的性格,他可不会这么低调处理。

直到这两年的疫情风波后,人们这才发现,兜兜转转一圈后,现在的老王却成了能帮别人“渡劫”的人,日子过得要比很多大佬舒服多了。

人们从最近的合作照片中可以看到,浓眉大眼的王健林,依旧目光炯炯,西装笔挺,看起来干炼而精力充沛。据最新福布斯全球富豪榜显示,王健林身家为132亿美元,排在榜单的第138位。

王健林曾说,万达成为跨国企业自己就会退休,“只退不休的那种”。就在上一周,当他那个年轻气盛的儿子在微博上公开挑战上市公司时,王健林还忙着在北京扫货,悄悄拿下了北京蓝色港湾和五棵松卓展购物中心的整体运营管理权。

王健林的精力,大多放在了万达轻资产业务上。只是不知道,当面对万达商管IPO的上市压力,他亲自主导的万达轻资产这盘大棋,又能给他的商业帝国增添多少信心。

(图源:视觉中国)

万达“轻资产”扫货进行时

最近两个月,传出和王健林有关的商业合作,已经有五六起。

前来谈合作的生意伙伴们众多,不仅有河南建业和鑫苑集团这两个河南房企,也有山西田森集团,再往前半个月,他还和天元集团签订了合作协议,拟围绕第四代万达广场、大型文化旅游、建设工程总承包等项目,进一步深化合作。

最新的一则消息是,2022年5月1日,北京蓝色港湾管理权将全面移交给万达,为期20年。五棵松卓展中心也将由万达管理,之后将更名为北京五棵松万达广场,未来将落位第四代万达广场全国旗舰产品。

在这之前,外界更多关注的是,王健林和河南建业胡葆森的合作进展。

建业最广为人知的消息,是在2021年向河南省政府发出求救信,希望能得到援助渡过难关,但那还是在特殊时期。步入2022年后,为了缓解今年即将到期的美元债兑付压力,胡葆森不得不亲自北上借钱。王健林爽快出手7个亿,帮助建业获得了一次债务喘息之机,换来的是建业旗下部分商业项目的10年运营权交给万达。

和建业类似,鑫苑集团旗下的部分商业资产也转变为了与万达合作经营。鑫苑是建业集团的河南“老乡”。鑫苑由张勇1997年在河南郑州创办,2007年登陆美国纽交所,成为国内首家在美国上市的房地产公司。不过,这两年鑫苑的房子卖的并不好,每股股价一度跌到1美元左右。

5年前还在断臂求生的万达,以及一度从首富滑落至榜单30名开外的王健林,已经成了很多企业的“白衣骑士”。尤其在商业地产低谷时,王健林其实也捡了不少便宜。

以建业为例。根据公开资料,建业可以一次性获得7亿资金,而万达商管负责它们的招商、对外租赁和物业管理等业务,并且可以把未来十年的租金收入囊中。而以目前建业集团旗下商业项目一年超过2亿的租金收入来看,对比之下,万达合作十年的费用才7亿元,算起来也十分划算。

而万达之所以在商业寒冬也能做得舒服,很大程度上源于其轻资产业务模式。所谓“轻资产”战略,指的是万达集团不出资金和土地,只输出品牌,负责设计、建设与运营,并分得收益。

这是王健林在2015年就想明白的转型战略,在商业地产日益受制于房地产周期波动时,轻资产转型的效益更多体现出来。万达轻资产不赚卖地差价,赚租金和服务的钱。其收入来自三方面:商业管理、物业管理服务以及增值服务。根据招股书,2021年上半年,万达商管收入达到了106.36亿元。

(图源:万达官网)

商业寒冬,万达轻资产又行了?

“一座万达广场,就是一座城市中心。”曾几何时,这句广告语让万达广场占据了各地的黄金位置。现在,它又让万达广场在全国各地掀起了轰轰烈烈的“造城运动”。

但变化也在发生。近几年,万达商管明显加快了第三方外拓的步伐。截至2021年6月底,第三方商业广场数量增至106个,占总在管商业广场数量的27.9%,接近三分之一。现在拥有的162个储备项目中,133个由独立第三方持有。

即使在疫情最严重的2020年,万达也没有放弃扩张节奏。2020年9月28日,万达商管宣布,从2021年开始,不再发展“重资产”,全面实施“轻资产”战略。当年开业的45座万达广场,其中轻资产27个,占比超过60%。其签约的60个轻资产万达广场,更是2019年数量的167%。

按照规划,从2021年开始,万达商管不再发展重资产,即不再投资持有万达广场物业;且今后每年签约轻资产的万达广场将不低于60个,彻底施行轻资产化。

相比重资产业务,万达轻资产生意的高明之处在于:拿别人的钱,做自己的事。当然,看上这桩“坐享”收益差事的不仅仅有万达,还有多个头部商业地产玩家。

除了万达开始主打轻资产业务之外,大悦城、宝龙、华润、龙湖等玩家也紧跟轻资产趋势,扩大商业在管面积组合,提高资产运营效率。只不过,各家的闯关本领也各有不同。譬如,商管属性的公司纷纷拥抱资本市场,星盛商业、中骏商管相继挂牌,瑞安新天地也同样递交招股书寻求上市。

商业玩家们集体布局轻资产业务,并不是毫无缘由的。随着房地产行业进入“存量时代”,商业资产的轻型化趋势越来越多。而商管服务由于可拓展的资产空间更大,让这一赛道迎来了激烈竞争的新局面。

相比之下,万达轻资产的核心优势则是品牌输出能力。在万达看来,轻资模式的第一步是寻找提供资金的合作伙伴,而品牌优势是吸引投资者的最大标志。

与大多数商业地产公司的项目业务管理模式不同,万达首先分析潜在客户,与他们协商完成招商,然后根据客户需求按订单性质进行概念设计和规划,这被称为“订单模式”。

而万达的轻资产规模优势,成了它在招商上的绝对优势。根据招股说明书数据,万达商管的在管建筑面积增长很快,由2018年的4150万平方米增加至2021年6月30日的5420万平方米,已成为中国最大的商业运营服务提供商。

不过,万达轻资产也并非真的看起来那么“美”。一位从事商业轻资产输出业务的从业人士对《财经天下》周刊说:“轻资产靠的是管理、经验和设计挣钱,万达定制化的业务管理模式是好的,类似于原来戴尔的定制化服务,减少企业库存。但问题是实施的前提是用户得知道自己要什么。”

其进一步解释,这可能会引发后续的矛盾,“客户如果说不清,就只能听方案提供商的。但这又有个新问题,客户认不认可?如果不是当初理解的那样,认不认账?这要求合作方有很强的合作意愿,对万达的管理输出能力也是一大挑战。”

而在万达大举布局商业地产的另一方面,是出租率的下滑和空置率上升的事实,这给众多商业运营方们提出了新的挑战。根据市场研究机构弗若斯特沙利文分析报告显示,2015年至2020年,中国出租率低于70%的商业广场数量由6662家增加至9606家,占在管商业广场总数的45.7%,接近一半。

(图源:视觉中国)

“白衣骑士”无法高枕无忧

如果单单从营收状况来看,万达商管近年来交出的业绩十分亮眼。截至2021年9月30日,万达商管实现营业总收入344.87亿元,同比增长27.48%;手握现金及现金等价物余额440.16亿元。

但这并不意味着王首富没有焦虑。

2021年10月,万达将自身的房地产业务进行剥离,以轻资产管理的新身份,重新来到了IPO的门前。珠海万达商管在港交所递交了招股书,并获得PAG、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等豪华朋友圈资方的看好,总估值约1800亿元。沉寂已久的万达商管,再次站在了资本的舞台中央。

而为了获得资方的青睐,万达商管与战投公司签订了一份严苛的“对赌协议”,签署了一份三年完成220亿元利润的对赌协议。这份对赌协议要求万达2021年至2023年扣非净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,则大连万达商业及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份,或向投资者支付现金补偿。

仅就2021年的利润表现来看,王健林完成接下来的业绩对赌颇有压力。2021上半年,万达商管的溢利为6.56亿元,核心溢利为20.65亿元,完成对赌目标的40%。

而万达商管近年来的利润下跌走势,也让外界替王健林实现对赌协议捏了把汗。招股书显示,2018年、2019年、2020年及2021年前6个月,珠海万达商管的净利润分别为20.22亿元、12.48亿元、11.12亿元和6.56亿元。

想要迅速提升利润水平,万达需要靠大规模的轻资产提速。2020年开业的45座万达广场中,轻资产占比超过六成。

在万达集团发布的2021年开业计划中,“轻资产”一词同样成为了关键词。2021年,万达集团计划开业万达广场50个,其中轻资产34个,轻资产占比68%;计划签约的轻资产万达广场70个。这份年度计划还包括:开业120家万达影城,签约轻资产影城300家;开业16家万达酒店,签约轻资产管理酒店50家等。

对于当下的万达商管来说,硬仗才刚刚开始。

  • telegram中文群组导航(www.tel8.vip) @回复Ta

    2022-07-11 00:14:00 

    虽然有些人说迪丽热巴演技不太好,但照样够用。再加上细腻的面容和妖怪身体,想不红都难。 我小我私人很喜欢迪丽热巴凹凸有致又有瘦感的身体,得健身到什么水平才气拥有她的身体。马马虎虎,反正不差

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